◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）◎ 编辑 | 密探财经

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刚刚，3月70城楼市“普涨”。本轮房地产下坠，已似乎“软着落”。日前，住建部“一把手”又强调“房地产既是顶梁柱，又是压仓石”，鼓舞人心。

很多业内人士会感觉，房企的春天真的要来了。目前，主流房企的销售额确有起色，至少开始大面积“回正”。

当前，佳兆业、融创等部分大型出险房企，复牌密集到来，债务重组进展也较为顺利，给外界以强烈的信心提振。

从目前已披露上市房企2022年财报看，即便是未出险房企，短期债务也依然很重，虽有再融资放开，但偿债压力依然巨大。

4月14日，“闽系地产”中骏集团披露其已准备好这周三（4月19日）到期应付的一笔总额5亿美元债（债券代号“5372”）的剩余部分，即2.935亿美元。今年3月，其已累计回购该美元债的2.065亿美元。

据了解，上述2亿多美元备付资金来自中骏今年1月发行由中债增进担保的中票及过去两个月地产销售回笼资金。

今年初，中骏集团发行2023年第一期中期票据，规模15亿元，期限3年，发行利率4.1%，中债信用增进提供全额担保。按要求，最多10.5亿元用于项目建设、购回或偿还境外美元债，剩余4.5亿元补充流动资金。

按中票批文所示，中骏年初得到的中票批文额度是30亿元，剩余15亿元待机发行。

为保持“零违约”，中骏也够拼的。

据彭博社引述拨进电话会议的投资人称，上周二（4月11日），中骏集团正在跟银行洽谈“有两笔今年内到期的银团贷款再融资”。其中一笔贷款原始本金2.5亿美元，还有剩余1.4亿美元应于7月份偿还。

“至于明年9月到期的另一笔贷款，3月份应分期偿还10%本金，为近4000万美元，另外15%将近6000万美元的本金应于9月份支付。”

按中骏外宣口径，代号“5372”的美元债还款后，2023年内到期美元债将全部完成兑付，正式“清零”。

依此推断，中骏上周二洽谈的两笔银团贷款应已落实再融资了，若说直白些，就是“展期”了。

据中骏2022财报披露，截至该年末，集团账上总借款余额441.6亿元，比上年末减少60.4亿元，手上美元债余额换成人民币计价达到213.7亿元，占总债务余额近半。

其中，“银行及其他贷款借款”部分，以人民币计价约216.6亿元，港元计价换成人民币11.27亿元，美元计价换成人民币为42.1元；优先票据及境内债，以人民币计价16.1亿元，美元计价换成人民币171.6亿元。

截至2022年末，中骏一年内到期计息银行及其他贷款107.4亿元，比2021年末增加20.5亿元，优先票据及境内债合计39.6亿元，比上年末减少26.6亿元。也就是说，中骏2023年内将到期总债务余额147亿元。

但同期末，中骏账上可动用的现金及现金等价物约91.2亿元，比上一年末约156.8亿元大幅度减少65.6亿元，受限资金38.6亿元，已抵押存款20.3亿元。

即使扣除已备付好的约2.07亿元，按1美元兑人民币6.87元，也就是约14.2亿元，中骏手上可动用现金仍难覆盖年内短债偿付，对其接下来再融资、销售提出更高要求。

今年3月楼市迎来小阳春，国家统计局刚发的70城楼市“普涨”。据中骏披露，3月全口径销售额约46.08亿元，同比下滑42%，较去年同期下滑26%扩大16个百分点，平均售价13153元/㎡，较去年同期均价16506元降价达20.3%。

今年前3个月，中骏全口径销售额约114.68亿元，同比分别减少34%， 平均售价12526元/㎡，较去年同期均价13435元/㎡降价6.77%，这说明3月单月降幅厉害。

从中骏土储结构看，一线城市占比12.5%，二线城市占比55.9%，三四线城市占比31.6%。也就是说，一二线货值占比68.4%，当前销售低迷估计受三四线拖累较大。

中骏披露计划要今年第二笔15亿元中票，虽说有中再增进，但不是万能的，能否顺利发行，关键是投资人是否有热情，背后的核心仍是销售预期。

编辑：密探君

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